Právní poradna: Neshodné názory na externí služby ve vchodech domu

Někteří vlastníci našeho domu si stěžují na špatný úklid společných prostor našeho tří vchodového domu. Oslovili jste tedy externí firmy a dostali jejich nabídky. Formou anonymního dotazníku jsme také požádali obyvatele domu o jejich souhlas nebo nesouhlas s touto službou.

Výsledky byly zajímavé: 79 % obyvatel z prvního vchodu se vyslovilo pro tento typ úklidu. U druhého vchodu to bylo dokonce 83 % obyvatel. Pouze u třetího vchodu se rozhodlo pro externí úklid 29 % obyvatel. Ve výboru zastáváme dva názory:

1) Úklid s externí firmou sjednáme pro celý dům, protože jsme jedna účetní jednotka a uklízet se bude všude. Tady změníme při hlasování na shromáždění nebo způsobem per rollam rozsah služeb a pro všechny vlastníky bude stanovena stejná záloha.

2) Úklid zajistíme pouze pro dva vchody a třetí vchod si bude uklízet stávajícím způsobem. Můžeme změnit rozsah služeb pouze pro tyto dva vchody? Nebo musíme požadovat zálohy od všech vlastníků a vlastníkům třetího vchodu při vyúčtování vracet zálohy jako nevyčerpanou službu?

3) Ještě máme doplňující otázku. Lze tyto služby platit z tvorby finančních záloh na větší opravy? Který názor je správný podle zákona?

Děkuji za odpověď, A. Kovářík, Ústí nad Labem

Odpovídá: Mgr. Jan Bauer, právní analytik

Dle mého názoru je správný postup dle bodu 1), a to za předpokladu, že shromáždění SVJ do jehož působnosti dle § 1208 písm. e) občanského zákoníku patří i schválení rozsahu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsob rozúčtování služeb na jednotky (obdobně pak dle § 3 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. rozhoduje o rozsahu poskytovaných služeb shromáždění společenství)/, rozhodne o změně úklidu tak, že jej bude zajišťovat externí firma. Dle zákona č. 67/2013 Sb. má SVJ jako poskytovatel služeb přitom právo požadovat po vlastnících jednotek jako příjemcích služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu, tedy i na úklid společných prostor. O výši záloh rozhoduje shromáždění společenství. O způsobu rozúčtování rozhoduje také shromáždění společenství. Pokud tedy dle platné právní úpravy rozhoduje shromáždění společenství jak o rozsahu služeb, tak o výši záloh i o způsobu rozúčtování, není podle mě tedy ani vyloučeno, aby shromáždění rozhodlo tak, že úklid ve dvou vchodech bude zajišťovat externí firma a ve třetím vchodu sami vlastníci. Přijatelná je tedy i druhá varianta.

K doplňujícímu dotazu uvádím, že náklady na externí úklidovou firmu nelze hradit z tzv. Fondu oprav, který je tvořen příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (které nejsou zálohami a nepodléhají proto každoročnímu vyúčtování) a použijí se zejména na zajištění provozu, údržby, opravy, modernizace, rekonstrukce, stavebních úprav a jiných změn společných částí domu a údržbu pozemku a přístupových cest k pozemku. Platby na náklady na externí úklidovou firmu jsou zálohami na plnění související s užíváním bytů, každoročně se vyúčtovávají a vypořádávají a jedná se proto i jiný druh plateb, které nelze směšovat s příspěvky na správu domu a pozemku.

Přečtěte si více odpovědí z Právní poradny.