SVJ může dlužné platby vymáhat po novém vlastníkovi i po prodávajícím

Naše SVJ splácí úvěr, který jsme si vzali na opravu domu. Opravy jsou v současné době hotovy a úvěr splácíme z příspěvku, který dáváme do fondu oprav. Dům je tedy těmito opravami zhodnocen. Pokud vlastník prodá svůj byt za tržní cenu, pak je zřejmě v této ceně započtené i zhodnocení bytu. Nový vlastník tak může říct, že už žádné splátky SVJ platit nebude, neb je zaplatil v ceně bytu bývalému vlastníkovi. Ten samozřejmě již není členem SVJ a odmítne cokoliv do fondu platit. Jak máme řešit takovou situaci? Děkuji, Jindřich Krob.

Mgr. Jan Bauer, právní analytik Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm

Dle platné právní úpravy přecházejí na nového vlastníka jednotky ze zákona (§ 1106 OZ) práva a povinnosti spojené s jednotkou. Ode dne změny vlastníka jednotky tedy nový vlastník jednotky vstupuje do právního postavení převodce. Protože každý vlastník jednotky je ze zákona povinen platit příspěvky na správu domu, přechází povinnost platit příspěvky na správu domu (a tedy i povinnost splácet poměrnou část úvěru připadající na bytovou jednotku) na nového vlastníka.

Současně platí, že v případě převodu jednotky je převodce povinen vyžádat si u společenství nebo správce domu, v němž se převáděná jednotka nachází, potvrzení dokladující, jaké dluhy související se správou dělené nemovitosti přecházejí na nabyvatele jednotky, popř. že takové dluhy nejsou a toto potvrzení doložit nabyvateli. Pokud o takové potvrzení nepožádal prodávající, měl by o ně požádat nabyvatel.

Společenství resp. správce domu jsou takové potvrzení povinni vystavit. Obsahem potvrzení by tedy v dotazovaném případě měla být i informace o aktuální výši poměrné části zůstatku úvěru připadající na převáděnou bytovou jednotku. Tím by měl být nabyvatel informován o tom, že po nabytí jednotky bude mít povinnost splácet poměrnou část zůstatku úvěru a s vědomím toho si vyjednat odpovídající kupní cenu za jednotku. Pokud potvrzení od správce nevyžádal ani převodce a ani nabyvatel, závazek na nabyvatele přejde i tak, a nabyvatel proto nemůže argumentovat tím, že o povinnosti splácet poměrnou část zůstatku úvěru nevěděl.

Pro společenství je jistě vítanou informací i to, že ze zákona převodce ručí za dluhy, které přešly na nabyvatele. V případě, že nabyvatel bytu nebude poměrnou část úvěru splácet, může tedy společenství dlužné platby vymáhat tedy jak po novém vlastníkovi jednotky (jako přímém dlužníkovi) tak i po prodávající (jako ručiteli).

Přečtěte si více otázek a odpovědí z Právní poradny.